Посёлок Софрино (Пушкинский городской округ): что проверить перед покупкой участка или дома

Категория земель: не только населённые пункты

Из 25 участков, которые мы проверяли, не все относились к землям населённых пунктов: часть числилась в категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, часть — сельскохозяйственного назначения. При этом вид использования у большинства жилой: «под малоэтажное жилищное строительство», «для индивидуального жилищного строительства». Часть адресов относится к микрорайону «Пушкинский лес», часть — к территории за пределами посёлка.

Земельный кодекс требует использовать землю в соответствии с её категорией и видом разрешённого использования. Если они расходятся, возможны трудности с разрешением на строительство и регистрацией дома, а это отражается на цене и на возможности ипотеки. В отзывах о коттеджном посёлке «Пушкинский лес» покупатели прямо спрашивали, удастся ли зарегистрировать дом при такой категории земли. Перед покупкой проверьте актуальную категорию участка и узнайте у продавца, переводилась ли земля или включалась в границы населённого пункта.

ЛЭП 220 кВ «Н. Софрино – Уча» и публичный сервитут

Рядом с посёлком проходит линия электропередачи 220 кВ «Н. Софрино – Уча» — объект энергетики федерального значения. По нашим проверкам, для её эксплуатации установлен публичный сервитут, а вдоль неё — охранная зона. Для линий 220 кВ охранная зона — 25 м от крайних проводов в каждую сторону; строить, реконструировать и сносить здания в ней без письменного согласования сетевой организации нельзя.

Публичный сервитут для эксплуатации линий электропередачи означает, что владелец линии вправе пользоваться частью участка для обслуживания и ремонта. Если на участке есть сервитут, узнайте, какую его часть он занимает и не приходится ли на неё место под дом.

Водоносный горизонт и ограничения по статье 56

Один проверенный объект попал в третий пояс зоны санитарной охраны гжельско-ассельского водоносного комплекса — горизонта, из которого скважинами берут питьевую воду. Во втором и третьем поясах бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, согласуют с санэпиднадзором; это важно, если вы собираетесь бурить свою скважину.

У 8 из 27 объектов стояла общая запись «ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьёй 56 Земельного кодекса». Сама по себе она не говорит, какая именно зона действует, — это нужно выяснить по документу-основанию. Учитывая промышленный характер посёлка, стоит проверить и расстояние от участка до предприятий и очистных сооружений.

Запреты, ипотека и доли на момент проверки

Запрет регистрационных действий встречался у 6 из 27 объектов — это заметная доля. Пока запрет не снят, переход права не зарегистрируют. Ипотека тоже была у 6 объектов, 4 находились в долевой собственности, у одного право не было зарегистрировано. Сводка собрана за три года, поэтому часть ипотек могла быть погашена, а запретов — снята; смотреть нужно свежие сведения на дату сделки.

Досье покажет категорию и вид использования конкретного участка, попадает ли он в охранную зону ЛЭП или под сервитут и есть ли на нём запреты и ипотека.

Что проверить перед сделкой

• Проверить категорию земли: населённые пункты или земли промышленности и иного специального назначения.
• Если категория не совпадает с жилым видом использования — выяснить, переводилась ли земля, до оплаты.
• Для участков у ЛЭП 220 кВ — найти на плане границы охранной зоны и сервитута и место под дом.
• Выяснить, какая зона стоит за записью об ограничениях по статье 56 Земельного кодекса.
• Убедиться, что на дату сделки нет запрета регистрационных действий, и узнать, почему он был, если был.
• При ипотеке продавца — прописать в договоре порядок погашения и снятия залога.
• При долевой собственности — получить отказы сособственников от преимущественной покупки.
• Перед бурением скважины уточнить требования зоны санитарной охраны.

Вопросы и ответы