Посёлок Шушары (Пушкинский район Санкт-Петербурга): что проверить перед покупкой участка или дома

Два аэродрома: что означают подзоны в сведениях из реестра

Приаэродромная территория делится на подзоны с разными ограничениями. В наших данных по Шушарам встречаются третья — седьмая подзоны Пулково и четвёртая и шестая подзоны аэродрома «Пушкин». Шестая подзона «Пушкина» была во всех десяти объектах с зонами.

Третья и четвёртая подзоны ограничивают высоту построек, пятая — размещение опасных производственных объектов. Шестая действует в радиусе 15 км от контрольной точки аэродрома и ограничивает объекты, которые привлекают и собирают птиц. Для строительства важнее всего высота: по словам участников рынка, у некоторых участков вокруг Пулково допустимая высота застройки почти нулевая. Кроме того, новые проекты на юге города приходится согласовывать с Росавиацией, а это удлиняет получение разрешений.

В 2022 году из-за границ зоны вокруг военного аэродрома «Пушкин» регистрирующий орган отказывал в регистрации уже достроенных домов в коттеджных посёлках рядом с ним; потом границу перенесли на ограждение аэродрома. Проверяйте актуальные зоны по свежим сведениям из реестра.

Седьмая подзона Пулково: авиационный шум

В трёх объектах встретилась седьмая подзона Пулково, зона 7.2 — ночной авиационный шум 50–55 дБА. Седьмую подзону для Пулково ввели в 2025 году: она состоит из пяти зон, в одной строительство запрещено полностью, в других застройщик обязан принимать меры по снижению шума в помещениях.

Если вы покупаете участок под дом, выясните, в какой зоне седьмой подзоны он находится, и заложите в бюджет шумоизоляцию. В июле 2026 года арбитражный суд признал, что аэропорт может снижать шумовую нагрузку, в том числе переносом ночных рейсов на дневное время.

Культурное наследие, сети и сервитуты

В пяти объектах — единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторического центра. Её режимы задаёт закон Санкт-Петербурга № 820-7: там есть требования к высоте и облику новых зданий. Номер участка зоны, например ЗРЗ(42)05, указан в сведениях из реестра — по нему находят конкретные требования в законе.

Встречаются также охранные зоны тепловых сетей и инженерных коммуникаций, публичный сервитут и прибрежная защитная полоса. Публичный сервитут означает, что часть участка используют другие — для прохода или сетей, — и строить на этой части нельзя или можно с ограничениями.

Большие участки, аренда, ипотека и доли

Типичный участок в наших данных — около гектара, а среди видов использования — сельскохозяйственное, малоэтажная многоквартирная застройка, деловое управление. Это часто участки под бизнес или девелопмент, и обременения на них соответствующие: ипотека в четырёх объектах из двенадцати, аренда, доверительное управление, сервитут, один арест. Два объекта — в долевой собственности, по одному право не зарегистрировано.

Арест блокирует сделку до снятия. Аренда при продаже сохраняется — арендатор остаётся на участке. При покупке доли у постороннего продавца совладельцы имеют преимущественное право. Досье покажет, в какие подзоны и зоны попадает конкретный участок и какие обременения на нём зарегистрированы.

Что проверить перед сделкой

• Найдите в сведениях из реестра все подзоны приаэродромной территории Пулково и «Пушкина» и сверьте ограничения по высоте с тем, что вы хотите построить.
• Проверьте, есть ли седьмая подзона Пулково и в какой из её зон участок.
• Если планируете строительство, заложите время на согласование с Росавиацией.
• Проверьте, не попадает ли участок в зону регулирования застройки по закону № 820-7, и найдите требования для её участка.
• Найдите в сведениях из реестра ипотеку, аренду, арест и доверительное управление и договоритесь с продавцом, как и когда они будут сняты.
• При покупке доли получите отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
• Если право продавца не зарегистрировано, изучите документы, на которых оно основано.
• Сверьте вид разрешённого использования с планами: сельскохозяйственное использование не рассчитано на жилой дом.

Вопросы и ответы