Посёлок Парголово (Выборгский район): что проверить перед покупкой участка или дома

Осиновая Роща и Дача Фаберже: участок на территории памятника

В двух объектах из одиннадцати участок лежал на территории объекта культурного наследия — среди них встречалась усадьба Лопухиной (Левашовых, Вяземских) «Осиновая Роща», памятник регионального значения. Это 241,3 га, из них парк — 159,6 га с четырьмя озёрами. Дворец сгорел в 1991 году. В ноябре 2021 года его остатки снесли с одобрения КГИОП в рамках противоаварийных работ, дворец планируют восстановить под гостиницу.

Встречалась и территория памятника федерального значения «Дача Фаберже» на Песочном шоссе.

На территории памятника закон запрещает строить новые объекты капитального строительства и увеличивать объём существующих. Исключение — работы по сохранению самого памятника и исторической среды. Для покупателя это значит, что на таком участке нельзя рассчитывать на новый дом или пристройку.

Охранные зоны и зоны регулирования застройки

В проверенных объектах встречались зоны охраны памятников, установленные законом Санкт-Петербурга № 820-7: охранная зона ОЗ-2, единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, единая зона охраняемого природного ландшафта. Все три относятся к памятникам за пределами исторического центра города.

Режимы у этих зон разные. В охранной зоне хозяйственная деятельность ограничена, а строительство запрещено. В зоне регулирования застройки строить можно, но с ограничениями, и с требованиями к реконструкции существующих зданий. В зоне охраняемого природного ландшафта строительство может быть запрещено или ограничено ради сохранения ландшафта.

Конкретные параметры, например допустимая высота, зависят от того, на каком участке зоны лежит земля. Их нужно выяснить по закону 820-7 до сделки, а не после.

Газопровод, ЛЭП, ручьи и складское соседство

В отдельных объектах встречались охранная зона газопровода высокого давления и охранная зона линии электропередачи. Без письменного разрешения газовой или сетевой организации в таких зонах нельзя строить, ремонтировать и сносить здания и сооружения, а также сажать деревья.

Есть участки у реки Старожиловки и у безымянного ручья: там действуют водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. В водоохранной зоне запрещён сброс сточных вод, в прибрежной полосе — ещё и распашка земли.

Встречалась и санитарно-защитная зона складского комплекса. В ней нельзя размещать жилые дома, в том числе садовые, а также детские и медицинские учреждения.

Обременения, доли и доверительное управление

Обременения были у четырёх объектов из одиннадцати. Чаще всего это «прочие ограничения»: за такой записью может стоять и ограничение из-за зоны, и что-то иное, поэтому читайте основание записи в сведениях из реестра. Один объект находился в доверительном управлении: тогда продаёт управляющий, и нужно проверить договор управления и его полномочия на продажу.

Три объекта были в долевой собственности. Продать долю постороннему покупателю можно только после письменного предложения остальным сособственникам: у них преимущественное право. Если его нарушить, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд перевести права покупателя на себя.

Если на участке указан вид использования «для сельскохозяйственного использования», дом на нём без смены вида использования не построить. Досье покажет, в какие зоны попадает конкретный участок и какие обременения записаны в реестре.

Что проверить перед сделкой

• Проверить, не лежит ли участок на территории «Осиновой Рощи» или «Дачи Фаберже»: там новое строительство запрещено.
• Если участок в ОЗ-2, зоне регулирования застройки или зоне охраняемого ландшафта — выяснить по закону 820-7 параметры именно этого участка зоны.
• Сверить вид использования: ИЖС, сельхозиспользование или коммерция — и допускает ли он дом.
• Проверить, не заходит ли на участок санитарно-защитная зона: в ней жильё запрещено.
• Найти в сведениях из реестра охранные зоны газопровода и ЛЭП и понять, где они проходят относительно места под дом.
• При долевой собственности — получить письменные отказы остальных сособственников от покупки доли.
• При доверительном управлении — проверить договор и полномочия управляющего на продажу.
• Если право продавца зарегистрировано недавно — запросить историю переходов права.

Вопросы и ответы