СНТ «Нептун» (Ленинский район): что проверить перед покупкой участка

Садовая земля сельхозназначения: какой дом можно построить

Все участки, которые мы проверяли, относятся к землям сельскохозяйственного назначения с видом использования «ведение садоводства» (у одного он записан с кодом 13.2 — это тот же вид по классификатору). Типичная площадь — 8 соток.

Закон о садоводстве разрешает размещать на садовом участке садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи. Но есть условие: капитальное строительство на садовом участке допускается, только если территория включена в зону правил землепользования и застройки, где градостроительный регламент такое строительство предусматривает. Если зона не подходит, жилой дом не удастся ни законно построить, ни зарегистрировать, а это сказывается и на цене, и на шансах получить ипотеку.

Перед покупкой откройте правила землепользования и застройки Батальненского поселения на сайте администрации района или в ФГИС ТП и найдите, в какой зоне лежит товарищество.

Права, возникшие до 2014 года, и два «Нептуна»

В Крыму права собственности на землю, возникшие до 2014 года, сохраняются — это закреплено законом Республики Крым № 38-ЗРК. Но продать участок по российским правилам можно, только когда право продавца внесено в реестр недвижимости. По нашим проверкам, у всех участков здесь права зарегистрированы, однако история владения может начинаться с украинского государственного акта или решения сельсовета. Эти документы стоит попросить и сверить с нынешними данными реестра, прежде всего площадь и конфигурацию участка.

Отдельный момент — само товарищество. В Ленинском районе под названием «Нептун» было зарегистрировано два СНТ: одно создано в ноябре 2019 года и ликвидировано в ноябре 2021-го, второе действует с февраля 2020 года. Справку о членстве и об отсутствии долгов по взносам берите у действующего товарищества и проверяйте, что его реквизиты совпадают с теми, что фигурируют в документах продавца.

Вода и коммуникации

Батальное стоит у истоков маловодной речки Песчаной. В описаниях начала XX века отмечали, что колодцев и пресной воды у жителей не было и воду запасали, собирая снег в укрытые ямы. Сейчас положение другое, но для садового участка на Керченском полуострове вопрос воды стоит выяснить до сделки: есть ли в товариществе водопровод или скважины, или вода только привозная, кому принадлежат сети электроснабжения и во что обойдётся подключение.

Этих сведений нет в данных реестра — их дают правление товарищества и соседи. Лучше спросить нескольких владельцев на разных линиях, а не только продавца.

Что показали наши проверки

Из шести объектов, которые мы проверяли, пять — земельные участки, один — строение 2019 года постройки. Ипотеки, арестов и запретов на момент проверки не было. Но сводка собрана за 2023–2026 годы: с тех пор у конкретного участка мог появиться и залог, и запрет регистрационных действий, поэтому смотреть нужно свежие сведения, полученные непосредственно перед сделкой.

Досье покажет по конкретному участку, зарегистрировано ли право, совпадают ли границы, есть ли обременения и зоны с особыми условиями использования.

Что проверить перед сделкой

• Найти по ПЗЗ Батальненского поселения, допускает ли зона товарищества строительство жилого дома.
• Убедиться, что право продавца внесено в реестр недвижимости, а не подтверждается только украинскими документами.
• Запросить документы-основания: государственный акт, решение о передаче участка, договор купли-продажи — и сверить площадь с данными реестра.
• Сверить границы на местности: где стоит забор и совпадает ли он с установленными границами.
• Получить справку об отсутствии долгов по взносам именно у действующего СНТ «Нептун».
• Выяснить у правления и соседей, откуда вода и кому принадлежат электросети.
• Проверить свежие сведения об ипотеке, арестах и запретах непосредственно перед сделкой.

Вопросы и ответы