Посёлок Маркова (Иркутский район): что проверить перед покупкой участка или дома

Приаэродромная территория аэропорта Иркутск

По нашим проверкам 8 участков из 9 находятся в приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск: все восемь — в четвёртой подзоне, пять — в шестой, четыре — в третьей. В сведениях реестра эти ограничения записаны как «охранная зона транспорта».

По Воздушному кодексу в третьей подзоне нельзя размещать объекты выше установленных ограничений по высоте, в четвёртой — объекты, создающие помехи средствам навигации, посадки и связи, в шестой — объекты, привлекающие птиц. Прямого запрета на жилой дом здесь нет, но высоту дома и, например, мачты или антенны на участке нужно сверять с ограничениями подзон. За нарушения закон предусматривает предписание вплоть до сноса самовольной постройки.

Сельхозземли и садоводства рядом с посёлком

Один из проверенных участков — на землях сельскохозяйственного назначения под садоводство. Рядом с Маркова есть пример, чем оборачивается стройка на сельхозземле: на поле Черепанова владельцы построили дома на сельхозугодьях, весной 2022 года по 23 участкам выданы предписания регистрирующего органа, часть домов обязали снести, а региональный минсельхоз отказал в смене категории земли.

На садовом участке капитальное строительство допускается, только если участок включён в территориальную зону правил землепользования и застройки с регламентом, разрешающим такую стройку. Поэтому для любого участка за пределами посёлка проверяйте не только категорию и вид использования, но и зону по правилам землепользования.

Документы и линии электропередачи

По одному участку не были установлены границы, у двух объектов не было зарегистрированного права, три были в долевой собственности, на одном стоял запрет регистрационных действий. Каждое из этого требует отдельной проверки: без границ возможен спор с соседями, без зарегистрированного права продавец сначала должен его оформить, при долях остальные собственники имеют преимущественное право покупки.

В проверках встречались охранные зоны ЛЭП-220 кВ ИГЭС — ПС Иркутская и линии 110 кВ к подстанции Ерши. Их охранные зоны — 25 и 20 м от крайних проводов; строить в них можно только с письменного согласия сетевой организации.

Школы и дороги

В декабре 2023 года на встрече с жителями власти говорили, что за пять лет население Марковского поселения выросло на 25 тыс. человек, а соцобъекты не успевают. Школу на 1550 мест в микрорайоне Берёзовый к маю 2026 года построили примерно на 20%, стройка заморожена, официальный срок — декабрь 2027 года. Семьям с детьми стоит заранее выяснить, в какую школу и детский сад реально получится попасть.

Досье покажет, в какие подзоны аэродрома и охранные зоны попадает конкретный участок, какая у него категория земли и нет ли запретов.

Что проверить перед сделкой

• Выяснить, в какие подзоны приаэродромной территории аэропорта Иркутск попадает участок, и предельную высоту в третьей подзоне.
• Проверить категорию земли: для участка на сельхозземле — вид использования и зону по правилам землепользования и застройки.
• Убедиться, что у продавца зарегистрировано право, а границы участка установлены.
• При покупке доли — получить отказы остальных собственников от преимущественного права.
• Проверить, не проходят ли по участку ЛЭП 110 или 220 кВ.
• Для готового дома — сверить год постройки, площадь и этажность по данным реестра с фактом.
• Выяснить закреплённую школу и детский сад и реальную наполняемость.

Вопросы и ответы