Задаток или аванс: как обезопасить себя при передаче денег

На этапе предварительного договора покупателю почти всегда предлагают внести часть суммы заранее, чтобы продавец снял квартиру с продажи, а покупатель зафиксировал за собой право её купить. То, как называется эта сумма на бумаге, не формальность. От одного слова в договоре зависит, вернутся ли деньги, если сделка сорвётся, и в каком размере.

Чем задаток отличается от аванса

Задаток — это финансовая гарантия для обеих сторон сразу, а не просто предоплата. Если от сделки отказывается покупатель, деньги остаются у продавца. Если отказывается продавец, он обязан вернуть двойную сумму задатка. Аванс устроен иначе: это обычная предоплата, которая возвращается покупателю в любом случае, если в соглашении прямо не прописаны иные последствия отказа.

• Задаток: если отказался покупатель — Деньги остаются у продавца; если отказался продавец — Возвращает двойную сумму
• Аванс: если отказался покупатель — Возвращается покупателю; если отказался продавец — Возвращается покупателю
• Обеспечительный платёж: если отказался покупатель — По условиям соглашения; если отказался продавец — По условиям соглашения

Обеспечительный платёж встречается на практике реже. Он не столько мотивирует стороны довести сделку до конца, сколько обеспечивает исполнение обязательств вообще, а условия его возврата стороны прописывают сами, по своему усмотрению.

Почему само слово «задаток» не защищает покупателя

Ключевой практический риск в том, что сумма, которую стороны устно или в простой расписке назвали задатком, при судебном споре может быть признана обычным авансом, если она передавалась без предварительного договора или отдельного письменного соглашения, где прямо прописаны условия именно задатка. В этом случае все гарантии задатка, включая обязанность продавца вернуть двойную сумму при своём отказе, попросту исчезают, независимо от того, как стороны называли деньги между собой в момент передачи.

Что проверить перед тем, как передавать деньги

Прежде чем отдавать деньги под задаток или аванс, стоит хотя бы бегло проверить три вещи: кто фактически принимает деньги, актуален ли статус квартиры в реестре и нет ли у продавца скрытых долгов или лишних жильцов. Это не занимает много времени, но снимает большую часть рисков ещё до подписания соглашения.

Кто перед вами — собственник или представитель

Паспортные данные человека, который принимает деньги, стоит сверить с документами на квартиру. Если продавец действует не лично, а по доверенности, саму доверенность нужно проверить отдельно. Важно убедиться, что она даёт представителю право именно на подписание договора и получение денег, а не только на сбор документов.

Свежие сведения из реестра недвижимости

Желательно заказывать свежие сведения из реестра недвижимости не старше двух-трёх месяцев до передачи денег. Они подтверждают, кто на самом деле сейчас собственник, и показывают, есть ли на квартире обременения.

Зарегистрированные лица и возможные долги

Это стоит уточнить у продавца заранее, до внесения предоплаты, а не после того, как деньги уже переданы: сюрпризы с прописанными жильцами или задолженностью проще обсуждать, пока сумма ещё не у продавца.

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

Чтобы задаток действительно работал как задаток, а не превратился в аванс при первом же споре, в соглашении должны быть:

• паспортные данные обеих сторон;
• точное описание квартиры;
• перечень документов, которые обязан предоставить продавец;
• сумма и срок задатка;
• условия его возврата;
• срок, в который прежние жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру;
• дата и место заключения основного договора купли-продажи.

Как безопасно передать деньги

Способ передачи денег сам по себе не заменяет письменное соглашение, но от него зависит, что останется на руках у покупателя как доказательство, если продавец потом станет отрицать саму передачу денег.

Наличными с распиской

Расписку лучше писать от руки: так её сложнее оспорить впоследствии, чем распечатанный бланк с одной лишь подписью. В ней обязательно должны быть паспортные данные обеих сторон, сумма цифрами и прописью, точные параметры квартиры и дата составления. Расписку стоит хранить отдельно от остальных документов по сделке, она может понадобиться уже после того, как основной пакет документов уйдёт на регистрацию.

Безналичным переводом

Здесь отдельная расписка не нужна: подтверждением служит банковская справка об операции или квитанция о переводе. Но в назначении платежа стоит указать не просто «перевод», а конкретную формулировку вроде «задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу…». Это упрощает доказывание, если дело дойдёт до суда, и снимает риск, что платёж спишут на что-то другое.

Какие обстоятельства чаще всего срывают сделку

На практике деньги, переданные на этапе предварительного договора, чаще всего оказываются под угрозой из-за одной из типичных ситуаций:

• продавец не успел выписать всех жильцов;
• скрыл обременение на квартиру;
• не раскрыл долю несовершеннолетнего и не получил разрешение органов опеки на сделку;
• не узаконил перепланировку;
• покупателю не одобрили ипотеку вовремя;
• продавец скрыл, что квартира является совместно нажитым имуществом с супругом.

Каждая из этих ситуаций — весомый повод заранее прописать в соглашении, что именно произойдёт с деньгами, если она возникнет, а не оставлять этот вопрос на усмотрение сторон постфактум. Чем конкретнее прописаны такие сценарии в самом тексте соглашения, тем проще потом отстоять свою позицию, если что-то из перечисленного всё же случится.

Что делать, если продавец отказывается возвращать деньги

Первый шаг — письменное уведомление об отказе от сделки с указанием причины. Если обе стороны согласны разойтись мирно, оформляется соглашение о расторжении. Если продавец отказывается возвращать деньги, а договориться не получается, остаётся обращение в суд: к мировому судье при сумме спора до 50 тысяч рублей, в районный суд при большей сумме.

Комплексная проверка квартиры и продавца перед передачей задатка или аванса помогает заранее увидеть риски вроде непогашенной ипотеки или незаконной перепланировки, из-за которых деньги, переданные на этапе предварительного договора, чаще всего оказываются под угрозой.

Не знаете, с чего начать проверку?

Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.

Заполните форму — отправим файл бесплатно!