Правоустанавливающие документы: какие бывают и чем отличаются

Продавец квартиры почти всегда показывает покупателю документ со сведениями из реестра недвижимости и на этом считает вопрос закрытым. Но он не единственный и не самый важный: он лишь подтверждает уже существующее право, а вот на основании чего это право вообще возникло, показывает другой документ — правоустанавливающий. Именно от него зависит, какие риски вообще применимы к конкретной квартире.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы — в чём разница

Правоустанавливающий документ — это основание возникновения, перехода или прекращения права: именно на его основании вносится запись в реестр недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и другие документы, перечисленные в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Правоподтверждающий документ — это сведения из реестра недвижимости (раньше — свидетельство о государственной регистрации права). Они лишь свидетельствуют о том, что право уже зарегистрировано, но сами по себе не могут быть основанием для его изменения.

• Что это: правоустанавливающий документ — Основание возникновения, перехода или прекращения права; правоподтверждающий документ — Подтверждение уже существующего права
• Роль в реестре недвижимости: правоустанавливающий документ — Служит основанием для внесения записи; правоподтверждающий документ — Свидетельствует о наличии записи, сам её не меняет
• Примеры: правоустанавливающий документ — Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, судебный акт; правоподтверждающий документ — Сведения из реестра недвижимости

Зачем покупателю знать, какой документ-основание у продавца

Продавец формально прав, если ограничивается только сведениями из реестра недвижимости, — большего закон от него не требует. Но именно в этих сведениях указано, на основании какого документа возникло его право, и это ключ к пониманию, какие риски применимы именно к этой квартире: у приватизированной квартиры один набор рисков, у полученной в дар — другой, у унаследованной — третий. Прежде чем подписывать договор, стоит хотя бы понять, к какой категории относится ваш случай, а при сомнениях — запросить сам документ-основание, а не только сведения из реестра.

Какие бывают документы-основания

Закон не даёт исчерпывающего перечня, но на практике почти все квартиры на вторичном рынке попадают в один из следующих сценариев.

Договор купли-продажи

Наименее рискованное основание среди договорных — если, конечно, сама сделка и её участники не вызывают отдельных вопросов. Что именно проверять в самом договоре, если продавец получил квартиру по такому же договору ранее, — тема отдельного разбора.

Договор дарения

Оспаривается проще остальных договоров: дарение может быть притворным, прикрывающим куплю-продажу, или оспорено родственниками дарителя — риски покупки квартиры после дарения мы разбирали отдельно.

Свидетельство о праве на наследство

Главный риск — появление других наследников, претендующих на свою долю уже после сделки. Особенно если продавец вступил в наследство совсем недавно и торопится с продажей.

Акты о приватизации

Специфический риск здесь — отказники от приватизации, сохраняющие право пользования квартирой даже после её продажи, а сама покупка приватизированной квартиры требует сверки архивной справки из домовой книги с составом собственников.

Договор долевого участия или договор уступки права требования

Разница между ними принципиальна: если продавец приобрёл уже готовую квартиру по ДДУ и зарегистрировал право собственности, рисков немного. Если же документ-основание — договор уступки права требования, продавец сам когда-то встал на место первоначального дольщика, и здесь стоит смотреть на историю этой цепочки отдельно.

Судебный акт

Например, легализация самовольной постройки через суд. Если с момента вступления решения в силу прошло больше трёх лет, риск его отмены минимален, но само решение стоит найти и проверить — по номеру и дате на сайте суда, который его вынес.

На что обратить внимание независимо от вида документа

Есть несколько моментов, которые стоит проверять вне зависимости от того, какой именно документ лежит в основании права продавца:

• срок с момента приобретения права — чем свежее сделка, тем больше оснований для более тщательной проверки, вне зависимости от типа основания;
• состоял ли продавец в браке на момент сделки — совместно нажитое имущество требует согласия супруга на продажу;
• использовался ли материнский капитал — если да, права детей на доли должны быть соблюдены, даже если в сведениях из реестра это никак не отражено.

Что делать, если документ-основание вызывает вопросы

Первый шаг — запросить сам документ, а не полагаться только на сведения из реестра недвижимости, где указано лишь его название и дата. Если документ получен и что-то в нём настораживает — короткий срок владения, нетипичные условия, отсутствие ожидаемых подписей или печатей, — стоит перейти к детальной проверке по тому сценарию, к которому относится этот тип документа, а не пытаться оценить риск на глаз.

Не знаете, с чего начать проверку?

Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.

Заполните форму — отправим файл бесплатно!