Как проверить, не в залоге ли квартира у банка

Квартира в залоге у банка на вторичном рынке — не редкость и не повод сразу отказываться от сделки. Продавец нередко ещё выплачивает ипотеку и хочет закрыть её именно деньгами покупателя, продав квартиру до полного погашения кредита. Это законная и рабочая схема, но она требует нескольких дополнительных шагов проверки и расчётов, которых нет в обычной сделке с уже «чистой» квартирой.

Отдельного реестра залогов недвижимости не существует

Для машин и другого движимого имущества есть отдельный реестр уведомлений о залоге, который ведёт Федеральная нотариальная палата, — там можно быстро пробить автомобиль по VIN-номеру. С квартирами и домами устроено иначе: специального реестра залогов недвижимости нет, а запись об ипотеке фиксируется напрямую в реестре недвижимости как один из видов обременения права собственности. Из этого следует практический вывод: искать информацию о залоге квартиры нужно не на сторонних сервисах проверки залогов, а именно в официальных сведениях из реестра недвижимости.

Как проверить квартиру на банковский залог

Проверка строится на нескольких источниках, и полагаться на один из них не стоит — у каждого своя роль и свои ограничения по актуальности данных.

• Сведения из реестра недвижимости — основной документ. Заказать можно через сайт регистрирующего органа, портал Госуслуг или МФЦ, по адресу или кадастровому номеру. В разделе о правах и ограничениях, если ипотека зарегистрирована, будет прямо указано «ипотека» и название банка-залогодержателя.
• Свежесть сведений — между заказом документа и датой сделки статус может измениться: продавец способен погасить долг досрочно или, наоборот, взять новый кредит под залог этой же квартиры. Поэтому для самой сделки стоит заказывать свежие сведения из реестра незадолго до подписания договора, а не полагаться на документ недельной или тем более месячной давности.
• Сайт ФССП и картотека арбитражных дел — эти источники не покажут запись об ипотеке напрямую, но помогают заметить более широкие финансовые проблемы продавца (долги, исполнительные производства, признаки готовящегося банкротства), которые пока не отразились в реестре недвижимости как формальный залог, но способны создать риск для сделки в ближайшем будущем.

Важно не путать ипотеку с другими видами обременений в тех же сведениях из реестра. Арест имущества или запрет регистрационных действий — это ограничения совсем другой природы: в отличие от ипотеки, при которой сделка возможна с согласия банка, при аресте продать квартиру нельзя вообще до его снятия.

Что означает запись об ипотеке в сведениях из реестра

Если в разделе об обременениях указана ипотека, там же обычно фигурируют банк-залогодержатель, дата регистрации обременения и иногда срок его действия. Само по себе наличие такой записи не блокирует сделку — оно просто говорит покупателю, что деньги за квартиру не могут пойти напрямую и полностью продавцу, пока остаток долга перед банком не закрыт или пока банк формально не согласовал сделку.

Как безопасно купить квартиру в залоге у банка

На практике такие сделки закрываются одним из двух способов — и оба предполагают, что деньги покупателя частично или полностью идут не продавцу лично, а банку.

• Переоформление ипотеки на покупателя: кто продолжает платить кредит — Покупатель — по новому одобрению банка; когда снимается залог — После оформления нового кредита на покупателя
• Погашение остатка долга из суммы сделки: кто продолжает платить кредит — Никто — кредит закрывается полностью; когда снимается залог — После поступления денег банку и снятия обременения в реестре недвижимости

В первом случае покупатель сам получает одобрение того же банка и продолжает выплачивать кредит вместо продавца — фактически меняется заёмщик, а сама ипотека сохраняется. Во втором случае цена квартиры делится на две части: одна сразу уходит банку для полного закрытия остатка долга и снятия залога, а остальное получает продавец — обычно через один из безопасных способов расчётов, а не наличными на руки.

Что должно насторожить покупателя

Не всякая сделка с залоговой квартирой одинаково безопасна. Стоит насторожиться, если продавец уклоняется от того, чтобы назвать конкретный банк-залогодержатель или показать актуальную справку об остатке долга, если названная им сумма долга расходится с официальными сведениями об объекте, или если он настаивает на передаче денег напрямую в обход банка и без использования безопасных способов расчётов — такая настойчивость обычно означает, что продавец пытается получить деньги до фактического снятия обременения.

Что зафиксировать перед подписанием договора

Перед сделкой с залоговой квартирой стоит собрать и сверить между собой несколько документов: свежие сведения из реестра недвижимости с точным указанием банка-залогодержателя, письменное согласие банка на продажу заложенной квартиры, актуальную справку о точной сумме остатка долга и порядок расчётов с банком и продавцом, прямо зафиксированный в самом договоре, а не оговорённый устно.

Такая сделка требует больше внимания, чем обычная покупка «чистой» квартиры, и именно здесь комплексная проверка объекта и продавца особенно полезна: она помогает свести все эти документы воедино и заранее заметить расхождения, которые легко упустить, разбираясь с ипотекой продавца в одиночку.

Не знаете, с чего начать проверку?

Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.

Заполните форму — отправим файл бесплатно!