Электронная подпись и удалённые сделки: что проверить дополнительно

Электронная сделка купли-продажи квартиры — это не отдельный, более рискованный вид покупки, а обычная сделка, в которой подписание и подача документов в регистрирующий орган происходят без личной встречи сторон. Все стандартные риски — история объекта, обременения, дееспособность продавца — никуда не деваются и требуют той же проверки, что и при обычной сделке. Но у удалённого формата есть свой, дополнительный слой рисков, специфичный именно для электронной подписи и дистанционного процесса, — о нём и пойдёт речь.

Что добавляет удалённая форма сделки к обычным рискам

Распространено мнение, что дистанционная сделка сама по себе опаснее обычной, — но это не совсем так. Технология электронной подписи не подделывается: алгоритмы, которыми она защищена, специально сделаны настолько сложными, чтобы взломать их было практически невозможно. Реальная уязвимость лежит не в самой подписи, а в процессе её получения и в том, соответствует ли сделка формальным требованиям закона к дистанционному оформлению. Именно этим двум пунктам и посвящена оставшаяся часть статьи.

Какая электронная подпись имеет юридическую силу для сделки с недвижимостью

Электронная подпись бывает трёх видов, и они не равнозначны:

простая (ПЭП) — например, смс-код при подтверждении действия, юридической силы для сделок с недвижимостью не имеет;
неквалифицированная (НЭП) — усиленная, но требует отдельного соглашения между сторонами о её использовании;
квалифицированная (КЭП, она же УКЭП) — единственный вид подписи, который принимает регистрирующий орган для регистрации сделок с недвижимостью.

Если продавец или сервис, через который проходит сделка, предлагает подписать документы чем-то попроще квалифицированной подписи, это уже повод насторожиться — для регистрации перехода права такая подпись просто не подойдёт, либо сделка оформлена не так, как должна быть.

Главный риск — не сама подпись, а то, как её получили

Здесь есть два разных момента, которые стоит проверять отдельно друг от друга: кто на самом деле получил сертификат подписи и разрешил ли собственник вообще проводить сделку дистанционно.

Мошенническое получение сертификата ЭП по поддельным документам

Известны случаи, когда мошенники получали сертификат квалифицированной подписи по поддельным документам — паспорту и нотариальной доверенности, — а затем подписывали этой подписью договор купли-продажи от имени настоящего собственника, который мог вообще не знать, что его квартиру продают. Важно понимать: то же самое возможно и при обычной, бумажной сделке через МФЦ — мошенники точно так же подделывают собственноручную подпись в документах. Электронный формат не создаёт нового риска, но требует такой же настороженности к личности продавца, что и обычная сделка.

Обязательная отметка о согласии на электронную регистрацию

Именно из-за подобных случаев закон (218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») требует, чтобы собственник заранее лично подал в МФЦ заявление о согласии на электронную регистрацию по своему объекту. Без этой отметки в реестре недвижимости дистанционная регистрация сделки по объекту в норме невозможна — а значит, для покупателя это ключевая точка проверки, а не формальность.

Что дополнительно проверить покупателю

Помимо стандартной проверки истории объекта и продавца, для удалённой сделки понадобится проверить несколько специфичных именно для этого формата моментов.

Отметка о согласии на электронную регистрацию в свежих сведениях из реестра недвижимости: зачем это нужно — Без неё дистанционная сделка по закону невозможна — отсутствие отметки повод для дополнительных вопросов
Каким способом продавец получал электронную подпись: зачем это нужно — Через Госключ с биометрией или лично в удостоверяющем центре — надёжнее, чем через посредника, который выпускает сертификат за третье лицо
Не подписывает ли документы вместо продавца кто-то по доверенности: зачем это нужно — Отдельно стоит проверить полномочия и подлинность такой доверенности
Способ расчётов: зачем это нужно — Сервис безопасных расчётов или аккредитив надёжнее прямого перевода без привязки к регистрации сделки

Если ЭП оформляет представитель, а не сам собственник, здесь действуют те же принципы проверки полномочий, что и при обычной сделке через доверенность: подлинность документа и объём полномочий стоит проверять отдельно, а не полагаться на факт наличия доверенности как таковой.

Ограничения удалённого осмотра объекта

Отдельная практическая проблема, никак не связанная с самой подписью: удалённо невозможно оценить реальное состояние квартиры или дома — трещины, следы залива, качество ремонта видно только вживую. Решение простое: попросить съездить на осмотр доверенного человека — для этого не требуется оформлять нотариальную доверенность, но продавца стоит заранее предупредить, что осматривать объект будет не сам покупатель. Технические риски дома и участка мы разбирали в статье про проверку дома перед покупкой, а вопросы законности перепланировки — отдельная тема, которую особенно легко упустить именно при удалённой сделке, когда квартиру никто не осматривал лично.

Когда удалённая сделка безопасна, а когда лучше настоять на личной встрече

Отметка о согласии есть и оформлена лично собственником заранее: лучше настоять на личной встрече или видеосвязи — Отметки о согласии в реестре недвижимости нет
Подпись получена через Госключ или лично в удостоверяющем центре: лучше настоять на личной встрече или видеосвязи — ЭП оформляет посредник или представитель без прямого контакта с собственником
Расчёты идут через защищённый сервис, привязанный к регистрации сделки: лучше настоять на личной встрече или видеосвязи — Продавец настаивает на прямом переводе до завершения регистрации
На осмотре объекта был доверенный человек или сам покупатель: лучше настоять на личной встрече или видеосвязи — Осмотр объекта не проводился никем, продавец против видеосвязи

Дистанционная регистрация к тому же обычно проходит быстрее обычной — 1–2 дня против нескольких рабочих дней через МФЦ, — но экономия времени не повод пропускать эти проверки. Если хотя бы часть признаков из правого столбца совпадает, разумнее настоять на прямом видеозвонке с продавцом или личной встрече, прежде чем подписывать документы. А если сомнения касаются не формата сделки, а самого объекта или продавца, надёжнее заказать комплексную проверку квартиры, чем полагаться только на то, что документы прошли электронную регистрацию.

Не знаете, с чего начать проверку?

Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.

Заполните форму — отправим файл бесплатно!