ДНТ «Есаульский бор» (Берёзовский район): что проверить перед покупкой участка

ДНТ «Есаульский бор» находится в Есаульском сельсовете Берёзовского района Красноярского края, в адресах встречается и село Есаулово. Участки, которые мы проверяли, — земли сельскохозяйственного назначения с видом использования «для ведения дачного хозяйства», типичная площадь — около 13 соток, границы установлены.

Что важно знать до покупки: через часть участков проходят магистральная линия связи и линии электропередачи, а само товарищество как юрлицо в 2022 году исключено из реестра как недействующее.

Что мы видим в наших проверках

Сводка по 7 объектам, которые мы проверяли здесь за декабрь 2023 – апрель 2025. Цифры обобщённые: отдельные участки и их владельцы не раскрываются.

Проверено объектов: 7из них земельных участков — 6
Участки без установленных границ: 0 из 6площадь декларированная или контур не внесён в реестр
С действующими обременениями: 3 из 7ипотека, аренда, запреты, аресты
В зонах с особыми условиями использования: 5 из 7охранные, санитарные, водоохранные и другие зоны
Типичная площадь участка: 12,6 сот.

Какие обременения встречались

Ипотека (залог)2 из 7
Запрет регистрационных действий1 из 7

Какие зоны встречались

Ограничения прав на участок по ст. 56 Земельного кодекса2 из 7
Охранная зона инженерных коммуникаций2 из 7
Охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации1 из 7

Разрешённое использование участков

Для ведения дачного хозяйства6 из 6

Дачный участок на сельхозземлях: что можно строить

После вступления в силу закона о садоводстве участки с видом использования «для ведения дачного хозяйства» считаются садовыми. На садовом участке можно построить садовый или жилой дом, но капитальное строительство допускается, только если участок входит в территориальную зону правил землепользования и застройки с утверждённым регламентом. Для земель сельхозназначения это ключевой вопрос: проверьте зону участка во ФГИС ТП или в администрации района.

Прописаться можно только в жилом доме, в садовом — нет.

Линия связи и ЛЭП на участках

На части проверенных участков лежат охранные зоны. Первая — зона волоконно-оптической линии связи Новосибирск — Хабаровск. В охранной зоне линии связи без письменного согласия и присутствия представителей её владельца нельзя вести строительные работы, планировать грунт, сажать деревья. Копать рядом с кабелем можно только лопатой, без ударных инструментов.

Вторая — охранные зоны воздушных линий 10 кВ и 0,4 кВ от местной трансформаторной подстанции. Для линий 1–20 кВ зона составляет 10 м в каждую сторону, для линий до 1 кВ — 2 м. Строить, сносить и реконструировать здания в этой полосе можно только с согласия сетевой организации. Прежде чем планировать дом и баню, посмотрите, какую часть участка занимают эти зоны.

На других участках встречались записи об ограничениях по статье 56 Земельного кодекса: они переходят к покупателю вместе с участком.

Товарищество исключено из реестра: что это меняет

ДНТ «Есаульский бор» зарегистрировано в 2016 году, а в апреле 2022 года исключено из реестра юрлиц как недействующее. На права собственников участков это не влияет, но появляются практические вопросы: кому принадлежат дороги, сети и трансформаторная подстанция, кто их обслуживает, с кем заключён договор энергоснабжения, создано ли новое товарищество и какие в нём взносы. Выясните это у соседей и продавца до сделки.

Обременения на момент проверок

Наши проверки проходили с декабря 2023 по апрель 2025 года, поэтому данные об обременениях — на момент каждой проверки. Встречались ипотека на участок и построенный в 2024 году дом, а также запрет регистрационных действий на одном из участков. Если участок в залоге у банка, сделка возможна с согласия банка и с погашением долга по понятной схеме расчётов. Если стоит запрет — сначала его снятие, потом деньги.

Досье покажет, попадает ли конкретный участок в охранные зоны и есть ли на нём обременения на дату проверки.

Что проверить перед сделкой

Найти территориальную зону участка в правилах землепользования и застройки: от неё зависит, можно ли строить жилой дом.
Проверить, не проходит ли по участку охранная зона линии связи, и учесть её при планировке.
Проверить охранные зоны линий 10 кВ и 0,4 кВ и расстояние от них до места будущего дома.
Выяснить, кому принадлежат дороги и электросети после исключения ДНТ из реестра и с кем заключён договор энергоснабжения.
Проверить ипотеку и запреты на участок и дом на дату сделки.
При ипотеке продавца согласовать с банком порядок погашения долга и снятия залога.
Сверить границы по документам с забором на местности.

Досье на объект

1 950 ₽

Профессиональная проверка участка, дома или квартиры и собственника. Ответим на главные вопросы: стоит ли покупать, какие есть риски, плюсы и минусы, завышена ли цена. Предложим переговорные аргументы.

Кадастровый номер или адрес — участка, дома или квартиры

Цель проверки (необязательно, но сильно улучшит результат)

Вопросы и ответы

Можно ли строить в охранной зоне ЛЭП?

Строительство, реконструкция и снос зданий в охранной зоне возможны только с согласия сетевой организации. Проще разместить дом за пределами зоны: для линии 10 кВ это 10 м от крайнего провода, для 0,4 кВ — 2 м.

ДНТ ликвидировано — участок от этого теряет статус?

Нет. Исключение товарищества из реестра юрлиц не отменяет права собственности на участки и их вид использования. Но общее имущество и договоры на электричество и дороги нужно проверить отдельно.

Участок «для ведения дачного хозяйства» — это садовый участок?

Да, по закону о садоводстве такие участки считаются садовыми. Жилой дом на них возможен, если участок входит в территориальную зону с утверждённым градостроительным регламентом.